Vlastníctvo možno definovať ako spoločenstvo práv a povinností k predmetu vlastníctva. Predmetom vlastníctva sú najmä veci hnuteľné a veci nehnuteľné. Vlastník je v medziach zákona oprávnený predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním. Občiansky zákonník v zásade rozdeľuje vlastníctvo na výlučné vlastníctvo jednej osoby a spoluvlastníctvo viacerých osôb. Spoluvlastníctvo môže byť podielové alebo bezpodielové. Bezpodielové spoluvlastníctvo môže vzniknúť výlučne medzi manželmi, ale touto formou spoluvlastníctva sa zaoberáme v inom článku.

V rámci našej praxe sa stretávame s častými otázkami širokej verejnosti, ktoré sa týkajú najmä zrušenia a vysporiadania podielového spoluvlastníctva k nehnuteľnostiam. Účelom tohto článku je teda priblížiť širokej verejnosti základné zásady a spôsoby zrušenia a vysporiadania podielového spoluvlastníctva k nehnuteľnostiam.

Pojem podielového spoluvlastníctva

Podielové spoluvlastníctvo možno všeobecne definovať ako spoločenstvo vlastníckych práv a povinností spoluvlastníkov k predmetu spoluvlastníctva. Základným charakteristickým znakom podielového spoluvlastníctva je spoluvlastnícky podiel, ktorý vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.

 

Vznik a zánik podielového spoluvlastníctva

Vychádzajúc z §132 ods. 1 Občianskeho zákonníka môže podielové spoluvlastníctvo k veciam vzniknúť najmä na základe zmluvy medzi spoluvlastníkmi (napr. darovacia zmluva, kúpna zmluva) alebo na základe rozhodnutia súdu či iného štátneho orgánu (napr. dedením, reštitúciou majetku).

Výnimočne môže podielové spoluvlastníctvo vzniknúť aj priamo zo zákona, napr. pokiaľ si bývalí manželia nevysporiadajú ich zaniknuté bezpodielové spoluvlastníctvo v zákonnej lehote troch rokov od rozvodu manželstva dohodou alebo podaním návrhu na súd (§149 ods. 4 Občianskeho zákonníka), tak uplynutím tejto doby sa zo zákona transformuje ich bezpodielové spoluvlastníctvo k nehnuteľnostiam na podielové spoluvlastníctvo.

Z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne.

Podielové spoluvlastníctvo zaniká jeho zrušením a vysporiadaním buď na základe dohody spoluvlastníkov alebo na základe rozhodnutia súdu. K zániku podielového spoluvlastníctva však môže dôjsť aj prevodom spoluvlastníckeho podielu, pokiaľ výsledkom tohto prevodu je zánik spoluvlastníckych podielov, t.j. pokiaľ vec nadobudne jediný vlastník. Občiansky zákonník nespája so samotným zrušením podielového spoluvlastníctva splnenie žiadnych ďalších podmienok, vychádzajúc zo zásady, že žiaden zo spoluvlastníkov nemôže byť nútený zotrvať v spoluvlastníckom zväzku. Len výnimočne, z dôvodov hodných osobitného zreteľa, súd nezruší a nevysporiada podielové spoluvlastníctvo prikázaním veci jednému zo spoluvlastníkov alebo predajom veci (§142 ods. 2 Občianskeho zákonníka), to však neplatí pri rozdelení veci.
 

Spôsoby zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva

V zmysle §141 ods. 1 Občianskeho zákonníka: „Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vysporiadaní; ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť písomná“.

V zmysle §142 ods. 1 Občianskeho zákonníka: „Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vysporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov“.

Vychádzajúc z citovaných zákonných ustanovení vyplýva, že podielové spoluvlastníctvo je možné zrušiť a vysporiadať nasledovnými spôsobmi:

a) dohodou všetkých spoluvlastníkov o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva,
b) rozhodnutím súdu na návrh niektorého zo spoluvlastníkov.


 

Dohoda o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva

Pokiaľ sa všetci spoluvlastníci veci dokážu dohodnúť na zrušení, no najmä na vysporiadaní podielového spoluvlastníctva, uzatvárajú tzv. dohodu o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva.

Občiansky zákonník bližšie nešpecifikuje žiadne formálne náležitosti takejto dohody, dokonca pripúšťa, aby takáto dohoda mala len ústnu formu, avšak s tým, že každý zo spoluvlastníkov je povinný vydať ostatným na požiadanie písomné potvrdenie o tom, ako sa vysporiadali. V prípade, ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť vždy písomná.

Základnou a nevyhnutnou obsahovou náležitosťou každej dohody o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva je jasný a zrozumiteľný spôsob vysporiadania, t.j. z dohody musí byť zrejmé, ako sa spoluvlastníci vysporiadali.


V prípade, že predmetom dohody o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva je nehnuteľnosť, musí takáto písomná dohoda mať aj formálne a obsahové náležitosti ustanovené nielen v §37, §141 Občianskeho zákonníka, ale aj náležitosti ustanovené Katastrálnym zákonom č. 162/1995 Z.z. príp. Zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z. z. Nie je možné vylúčiť aj aplikáciu iných právnych noriem.
 

Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva súdnou cestou

Ešte pred podaním návrhu na súd dôrazne odporúčame pokúsiť sa dohodnúť so všetkými spoluvlastníkmi na zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva. Treba si uvedomiť, že pokiaľ o zrušení a vysporiadaní rozhoduje súd, tak sa môže stať, že súd rozhodne inak, ako si to žalujúci spoluvlastník predstavuje. Okrem toho treba počítať s tým, že súdne konanie je spojené so zvýšenými nákladmi na súdne poplatky, trovy dokazovania a prípadnú odmenu advokátovi. Rovnako si treba uvedomiť, že súd rozhoduje aj o náhrade týchto trov, t.j. v prípade neúspechu v konaní súd môže priznať ostatným účastníkom konania náhradu ich trov konania. Pokiaľ sa neviete s ostatnými spoluvlastníkmi dohodnúť odporúčame obrátiť sa na právnika, ktorý sa môže pokúsiť dohodu spoluvlastníkov vo Vašom mene sprostredkovať. Naša advokátska kancelária v záujme svojich klientov sa vždy snaží o mimosúdnu dohodu o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva. Až v prípade, že k dohode nedôjde, pristupujeme k podaniu návrhu na súd.

Na rozdiel od dohody všetkých spoluvlastníkov môže súd zrušiť a vysporiadať podielové spoluvlastníctvo na základe zákonných zásad uvedených v §142 Občianskeho zákonníka. Súd tak bude postupovať na základe nasledovných zákonných zásad:

a) V prvom rade súd musí vždy skúmať, či je možné vec, ktorá je predmetom spoluvlastníctva, dobre rozdeliť medzi spoluvlastníkov. Pokiaľ je možné vec dobre rozdeliť, súd musí vždy postupovať tak, že vec rozdelí, a to aj v prípade, že rozdelenie veci žiaden zo spoluvlastníkov nenavrhuje. V prípade nehnuteľností je možné rozdelenie aj vertikálne, ale aj horizontálne, pokiaľ výsledkom takéhoto delenia sú samostatné buď bytové alebo nebytové jednotky, príp. pozemky. Súd spravidla za týmto účelom ustanoví znalca, ktorý určí, či je možné nehnuteľnosť technicky rozdeliť a ak áno, aké náklady by s tým boli spojené. Zdôrazňujeme, že zákon vyžaduje, aby rozdelenie bolo „dobre“ možné. To znamená, že súd prihliada nielen na to, či je rozdelenie technicky možné, ale aj na to, či takémuto rozdeleniu nebránia iné objektívne alebo subjektívne skutočnosti. Napríklad, pokiaľ by s prípadným rozdelením nehnuteľnosti boli spojené neprimerane vysoké náklady na stavebné úpravy, tak súd môže skonštatovať, že za takých podmienok nie je rozdelenie dobre možné.
b) Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Súd sa spravidla snaží usporiadať majetkové vzťahy medzi spoluvlastníkmi tak, že celú vec prikáže jednému z nich za primeranú finančnú náhradu v prospech ostatných odstupujúcich spoluvlastníkov. Súd však môže postupovať aj tak, že vec prikáže viacerým spoluvlastníkom, nielen jednému. Pri rozhodovaní o tom, komu vec prikáže, ako aj pri rozhodovaní o výške primeranej finančnej náhrady prihliada súd nielen na veľkosti podielov, ale aj na účelné vyžitie veci a na násilné správanie spoluvlastníkov. Účelnosť sa posudzuje najmä podľa toho, ktorý spoluvlastník vec užíva. Pokiaľ je predmetom napríklad byt, tak pokiaľ jeden zo spoluvlastníkov tento byt sám užíva, tak je účelné, aby bol prikázaný jemu do vlastníctva. Násilné správanie jedného zo spoluvlastníkov súd vždy vyhodnocuje v neprospech toho, kto sa násilia dopúšťa. Pokiaľ je predmetom spoluvlastníctva byt, v ktorom žijú dvaja spoluvlastníci a jeden z nich pácha násilie na druhom spoluvlastníkovi, tak byt prikáže do výlučného vlastníctva toho, ktorý je obeťou tohto násilia. Násilné správanie je nevyhnutné v konaní preukázať.
c) Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov. Predaj prichádza do úvahy výlučne v prípade, že žiaden zo spoluvlastníkov v konaní neprejaví záujem vec nadobudnúť do vlastníctva. Súd nemôže vec prikázať do vlastníctva osoby, ktorá nechce vlastníctvo nadobudnúť. Nikto nemôže byť nútený nadobudnúť vlastníctvo.
d) Súd prihliada pri aplikácii všetkých vyššie uvedených zásad na veľkosť podielov a na účelné využitie veci.

V súdnom konaní sa zisťuje trhová hodnota veci najmä za účelom určenia výšky primeranej finančnej náhrady, ktorá bude patriť odstupujúcim spoluvlastníkom. Pokiaľ sa spoluvlastníci na trhovej hodnote nedohodnú, súd určí v konaní znalca, ktorý vypracuje znalecký posudok, v ktorom určí predpokladanú trhovú hodnotu nehnuteľnosti.
 

Ako Vám môže pomôcť advokát?

Naša advokátska kancelária ponúka komplexné právne služby pri zastupovaní v konaní o zrušenie a vysporiadanie podielového spoluvlastníctva najmä v nasledovnom rozsahu:
a) právne poradenstvo v súvislosti s najvhodnejšími spôsobmi vysporiadania podielového spoluvlastníctva,
b) mimosúdne rokovania s ostatnými spoluvlastníkmi za účelom uzavretia dohody o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva, vypracovanie dohody o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva,
c) Vypracovanie a podanie návrhu na súd na zrušenie a vysporiadanie podielového spoluvlastníctva, vrátane kompletného právneho zastúpenia v konaní až do právoplatného skončenia veci.